为什么“养老”骗局经常爆发
随着老龄化社会的到来，传统的养老方式亟待创新，由此引发了“以房养老”等新的探索。但是这种模式还没有正式推广，很多不法分子已经风闻了。2月24日，最高人民法院公布了保障老年人权益的十个典型案例，包括居住权保障、老年人财务管理、老年人住房等诸多方面。为什么“养老”骗局频频发生？为什么试点多年依然难以推进？《北京商报》记者采访了许多专家，探讨“以房养老”的困境。
变成“路由贷款”
在最高法发布的案例中，高某诉刘谋、龙某确认合同无效的案例相当典型。2016年，介绍高参与“逐户养老”理财项目，与王签订《借款合同》，同意王向高贷款220万元，高全权委托龙办理买卖及抵押登记。
但此后，龙作为高的委托代理人，将涉案房屋进行了抵押登记，卖给了刘。刘再次为该房屋办理了抵押登记，登记的抵押权人为李。王某、龙某、李某等人在本案交易过程中进行了大规模、密集的资金往来。
北京市朝阳区人民法院认为，王与龙经济利益关系非常密切，涉案五人是利益共同体，本案涉案房屋买卖存在恶意串通。应当认定，龙代表高与刘就本案所涉房屋订立的房屋买卖合同无效。
“各方恶意串通，对委托人利益造成损害，违反《民法典》合同相关规定。民事行为无效。”孝德律师事务所主任陈文明今天向《京商》记者解释说，一般来说，行为人之间的恶意串通是掩盖在逐户金融诈骗中的，原告很难提供有力证据证明。以房屋为抵押的民间借贷合同非常常见，也是近年来屡禁不止的“常规贷款”中的典型套路。
除了按揭贷款，中国政法大学金融学教授胡也告诉记者，一些养老机构出售虚构的老年公寓和老年别墅，或者通过返销、售后租回、协议回购等方式出售老年公寓和老年别墅。或者入住老年公寓后给予优惠折扣，支付高于银行利息的股息，非法吸收公款。
最高法认为，这种“例行贷款”难以根除的原因之一是，行为人往往利用老年人的性格特点和在法律空白或不明确的领域寻求投融资渠道的迫切心理，披上“令人困惑的外衣”，伪装成“以房养老”的金融项目，从而非法侵占老年人的财产。
实施困境
“老年住房”，又称“反向抵押贷款”，是指老年人将拥有产权的住房抵押给银行或特定的金融机构，以获得老年贷款。老年人在世时仍保留住该房屋的权利，死后以该房屋偿还贷款。这种模式在国外已经比较成熟，在国内已经开始试点。
“由于人口政策的影响，目前独生子女的养老负担太重是一个现实。积极应对人口老龄化已成为国家的一项长期战略任务。”最高人民法院第一庭审判长王丹在新闻发布会上说。一对年轻夫妇养活四个老人是很常见的。家庭赡养负担太重，国家养老金也面临着很大的负担。因此，创新养老模式势在必行。
2013年，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》号文件，提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点。2014年6月，中国保监会发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，并从
“老有所居”模式为名下有房产但手中无现金的老年人提供了一种新的思维方式。从设计初衷来看，“以房养老”模式既有现实必要性，也有理论可行性。但从实际执行结果来看，截至全国试点前夕，只有幸福人寿一家保险公司开展了此项业务。数据显示，在过去的四年里，幸福生活只覆盖了139个订单(99户)，与201个客户(141户)签订了合同。在随后的几年里，没有出现完全成功的案例，甚至逐渐成为犯罪分子最喜欢的“幌子”。
为什么「养老有房」叫好却没得大名次？资深保险从业人员刘伟今天在接受《北京商报》采访时表示，老年住房模式试点已久，但从中国的实际情况来看，房地产作为家庭的主要资产往往是继承的，老年人的接受度仍然相对较低。
陈文明认为，实施“逐户养老”模式缺乏相关的法律和政策。“目前，我国在这方面的法律法规还是空白。第一，土地产权70年，70年后，
关权利的处理方法尚无明确规定；二是税收问题。我国物业税、遗产税政策未出台，房产税全国如何征收尚未明确，这些都会对‘倒按揭’等产品的定价以及开展以房养老的意愿产生影响；三是拆迁问题。城市化进程中的大量拆迁以及地方政府规划的重新布局，都会引发拆迁费补偿不足、地价下跌等问题。”同时，市场环境尚不成熟。“房产价格不稳定，波动风险较大，我国房地产评估体系不健全；保险业诚信建设滞后，对以房养老这种长期性业务开展不利；资本市场也不成熟，如我国金融衍生品市场刚起步，尚无资产证券化产品，保险公司无法通过二级市场融资来分散风险，个人理财产品售前咨询机制不完善等等。在风险控制上，如长寿风险、道德风险等，难度也都比较大。”陈文明说。
尚需引导
虽然推行遇阻，但养老问题终需答卷。“以房养老”作为一种政策构想，能否配以成熟的执行环境，依旧值得期待。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为：“后续其实还是可以去创新，尤其是养老地产、大健康、大资管等领域可以合作，真正形成企业新的模式。当然这中间一定要警惕各类非法集资等现象，法律风险也需要提示到位。”
“其实我身边就有老年人是买了这个保险的，但实际上保险公司每个月返还的金额还是有限的。未来这个事情要想推进的话，首先受众要更明确，法制环境得优化。我建议可以通过技术手段提前介入，保护老年人的合法权益。比如相关的材料、数据，可以通过区块链进行上链，防止房屋产权被层层套贷。”中国人民大学助理教授王鹏也建议道。
在避免把“以房养老”作为幌子套路贷方面，陈文明建议，在对套路贷采取刑事手段打击的同时，亦应进一步完善民间借贷、担保等法律规范，规制投融资领域乱象，让行为人无路可套，维护当事人的合法财产权益。同时也提醒公众，还需时刻保持理性和冷静，审慎选择投融资渠道，以免落入请君入瓮的套路之中。
“未来，包括以房养老、居家养老、旅居养老都是可以探索的方式，但需要一个过渡的阶段。”刘伟建议，对于消费者要做好教育引导，对以房养老还是要与传统理财产品区隔开来，同时相关部门对于准入机构要进行严格审核。
北京商报记者 陶凤 王晨婷
