房地产市场监管又有一大动作 很多城市一年卖地不超过三次 对房价有什么影响？
李斗财经机构
编者|董玉卿
近日，自然资源部发布的关于居住用地分类的规范性文件引起了业界的热烈讨论。文件显示，22个重点城市的居住用地将实现“两个集中”:一是集中发布出让公告，2021年居住用地公告不超过三次；第二，集中组织转移活动。原则上每年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对平衡。
这意味着如果一个城市全年供应60个宅基地，那么供应节奏应该是“20 20 20”，同时土地供应时间也要保持2-3个月的间隔，以保持平衡。据多家媒体报道，上述22个城市名单不仅包括广州北部、深圳4个一线城市，还包括南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。
虽然当局没有正式回应这一消息，但青岛、天津、郑州等城市发布的通知和流通文件后来证实了这一消息的真实性。
值得一提的是，自然资源部要求22个城市每年发布土地供应公告并组织不超过三次的出让活动，但具体出让月份没有具体规定。根据流通文件，天津市三批宅基地流转公告定于3月、6月、9月中旬进行。济南将在5月初、8月底和10月底重点发布宅基地流转公告。
在“稳定地价、房价、预期”的调控目标下，发布土地拍卖“两集中”政策，可以保证土地均衡流转，防止部分土地因土地流转数量或时间不均衡而过热或流拍，引导房地产市场健康稳定发展。
对此，中信建投地产首席分析师金进表示，土地拍卖“两集中”政策出台后，土地拍卖市场从各区政府的“零售市场”转变为市级统一的“批发市场”，一年内大量宅基地受到限制。集中转让，参与单个地块的房企数量也有望得到控制，使得土地拍卖市场热度降温，土地市场升水率下降，最终有利于行业利润中心的稳定和恢复，促进房地产行业健康稳定发展
然而，在一些业内人士看来，这项政策的实施可能并没有真正引导房地产市场的合理发展。中央财经大学副教授、钟芳智库研究院执行董事柴铎认为，由于开发周期的不确定性，即使开发商同时收购土地，也不一定会同时开发和出售。即使个别开发商抽回降价促销资金，等待征地，也不可能让所有开发商都跟得上。所以期待土地集中供应导致住房集中供应，控制房价的想法很可能只是一厢情愿。相反，新政可能导致住房需求释放周期与土地供给周期(未来住房供给周期)的错位，增加房价的波动。
按照之前的模式，长期以来，房企收购土地大多是通过滚动开发模式，然后通过高周转回笼资金，再进行下一轮的土地收购。集中供地和征地可能会打乱房企原有的征地节奏，进一步加大房企的资金压力。
从房地产企业征地的心理来看，某房地产企业投资推广副总监认为“高周转房地产企业的资金无法快速滚动，被挤压的现金集中在土地供应面，竞争强度不会b
报告进一步指出，这对已经面临融资压力的中小房企将是更大的挑战。征地容错率的降低，会使中小房企的经营环境更加艰难，不仅要求高周转，还需要从征地到最终销售的一系列精准操作。
去年“三条红线”新规出台后，房地产行业进入减债减杠杆阶段，销售回报成为房企“回血”的重要方式。土地集中供应政策的实施，将进一步改变房企原有的营销节奏。但从目前来看，“两集中”土地供应节奏的落地效果还是要看后续细则。
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