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这个新规出台半个月 深圳火热的二手房市场冷了

发布于:2021-02-25 被浏览:5090次

记者|章子怡

今年深圳楼市的“小阳春”很难出现。

春节前,引导二手房价格的政策就像是往湖里扔石头,激越的水波纷纷向四面八方蔓延。

面对二手房参考价最高差价可达数万元的现实,业主和购房者都选择了“坐以待毙”;房地产中介平台隐藏了挂牌价格,二手房实际价格被锁在黑箱里。

最受关注的是银行,房贷是否会以二手房指导价放贷将成为焦点。深圳的银行多少有点亏本。“跟不跟”还在讨论中。

在大家的观望中,曾经天翻地覆的深圳楼市,被迫进入了“冷静期”。

银行慢慢跟进

二手房指导价出台半个月后,深圳建设银行成为四大行中第一家明确表示将以二手房参考价格办理按揭贷款业务的银行。

2月23日,深圳建设银行表示:“我行根据《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》出具的二手房交易参考价格作为我行按揭贷款的参考依据,从2月23日起执行。”

当天,接口记者咨询了深圳各大银行,包括四大银行。

工行个人贷款经理表示:目前细节还在讨论中,暂不建议办理房贷业务;中国银行和中国农业银行的个人贷款经理也表示目前不确定,仍在内部讨论。

华夏银行个人贷款经理表示:现在房贷要按照住建局发布的二手房价格办理,但最终的放款情况要看审批结果。

上海银行某分行个人贷款经理告诉接口新闻:“公司内部有通知:要按指导价的价格放贷,但是我们分行二手房按揭贷款业务做得不多,现在情况不清楚,基本不接这个业务。”

“不确定,正在讨论”几乎成了深圳各银行对房贷业务的统一回复。

之前。据媒体报道,房贷业务也会受到指导价的影响,房产会根据指导价进行评估。

界面新闻咨询发现,大部分银行对于房贷业务是否应该按照指导价进行评估,还处于讨论阶段。

华夏银行和工商银行的个人贷款经理表示:房贷业务目前还没有按照指导价进行评估,但还是按照市场价,不过我们也在观望。

早在2月9日,深圳市住建局在二手房交易参考价格政策解读中就表示,将引导商业银行合理发放二手房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。

深圳房地产与城建发展研究中心主任汪峰当时表示,银行会将官方参考价格作为发放贷款的重要参考,可以在此基础上浮动,但如果太离谱,可能会引发约谈,并为此承担责任。参考价格将随着市场变化而更新,暂定每年更改一次。

虽然深圳的银行在面对“引导价贷款”时有些犹豫,但后续政策已经成为一大趋势。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对接口新闻表示,这项政策已经对深圳产生了很大影响。二手房包括二手房贷款的调控都是和这个挂钩的,会很大程度上给二手房市场降温,让房东定价更合理。

严跃进认为,即使没有后续规则,也没有问题。接下来,银行怎么指银行的业务,不用再开单据了,因为单据比较清楚。“如果有一个,它可能不在官方fo

“目前建议等一段时间再买房。我们对形势不是很清楚。现在的问题是,银行是按照政府的参考价格发放贷款,还是允许一定的浮动空间。这个问题还要等细则。如果急着买房,就多准备点首付。”连锁企业南山某地区的皇冠代理商雷明(音译)告诉interface新闻。

雷明说,房管局推出二手房指导价后,他手里还有一些交易清单,签合同的客户都是按照指导价申请贷款的,但银行还没有发放贷款,说等细则出来了再收。

只是需要被困住

如果银行按揭贷款会参考第二种

手房指导价后,毫无疑问,购房者必须多准备首付,而这也将钳制大批购房者的买房需求。

深圳房价虽屡创新高,但深圳的购房者并没有想象中那么有钱。

乐有家研究中心数据显示,2020年购买深圳二手住宅的置业者中,72%为刚需客户,19%为改善型客户,9%为投资客户。

来自贝壳找房《2020深圳楼市大数据》报告提到了购房者贷款情况。数据显示,购买力总价中位数由2019年的369万,攀升至410万。该报告是用中位数来描述价格的集中以及离散情况,相对于平均值,中位数更能体现出深圳成交主流总价以及区间范围。

《2020深圳楼市大数据》统计认为,深圳购房者购房总价中位数为410万元,平均面积86平方米,需要注意的是,上千万的房子并非成交主力军,200万-500万才是主流。

并且,由于购买总价逐年增高,买家对贷款的依赖程度也在提升。杠杆方面,买家贷款购房比例由2019年的93%升至94%,平均贷款成数由59%升至61%。

在深圳买房致富的一个又一个神话中,不得不被警惕的是隐藏在其背后的信贷风险,以及购房者越来越沉重的购房压力。

2月23日,国家统计局发布了1月70城商品住宅销售价格变动情况。深圳二手房环比涨幅最大,环比上,深圳房价涨了1.7%,位列70城第一。

乐有家研究中心数据显示,2020年全市二手住宅成交均价6.6万元/平方米,同比上涨10%。细化到每个月,全年仅8-9月出现小幅下滑,到12月成交均价达到7.08万元/平方米,为全年最高,同时也是全国最高。

在二手房指导价面前,深圳二手房市场无疑将进入“横盘”阶段,业主不急买,买方买不起。

准备今年购买婚房的吴怡已放缓买房进程。

“本来看了一套市场价580万元的小户型房子,咬牙凑了174万元的首付,然而现在那套房子的参考价480万元,业主那边表示不会少的,想买就得再多准备100万,真的买不起,我们放弃了。”

深圳市房地产中介协会(下称“深房中协”)根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同统计的数据显示,2月8日至2月14日,深圳市二手房网签1671套(含自助网签),环比下跌30.5%,从日走势看,2月8日当天网签达1263套,占一周网签量的75.5%。

深房中协认为,2月8日当天网签量破千套或与当天深圳二手房住宅成交参考价政策出台导致的“抢闸交易”有关。

从数据上看,新政的影响已开始显现,二手房网签量开始迅速下滑。

深房中协公布的最新数据显示,2月15日至2月21日,深圳二手房网签362套(含自助网签),环比下降78.3%。从走势上看,新政对市场的影响“立竿见影”,但因为含春节假期,仍会受到一定程度的“节日效应”影响,因此市场对新政的最终反应有待持续观察。

接下来,深圳的刚需客想要买房则必须继续走在“打新”路上。

1月27日,深圳市住房和建设局发布2021年一季度深圳商品住宅和商务公寓房源信息情况。

数据显示,截至2021年1月26日,深圳2021年一季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目22个,预计供应房源面积为96.22万平方米,9586套。其中:商品住宅93.78万平方米,9165套;商务公寓2.43万平方米。

但在新房市场上,刚需客“打新”仍旧不易。超长社保限定、限制登记都在调节楼盘热度。

2月6日,深圳“七选一”的新盘中,其中四个新盘同天开盘,4418人抢1709套房源。万丰海岸城是四个盘中最火的网红盘,721套房源用时两个小时便实现售罄。

万丰海岸城此前公布认筹诚意名单时,其中无房类入围客户2114批,最低社保/个税月数为278个月。也就是说,至少要有23年的社保才有摇号机会,哪怕是夫妻双方,每人也要11.5年。

值得注意的是,网红盘中,一二手房价格的倒挂成为其热卖的重要因素。

不过,在二手房指导价面前,过往一二手房价格严重倒挂的现象可能不会再现。那么。潮水退去后,一手房热度或将成为深圳楼市需求的真实映照。